191 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отдельный вход в квартиру на первом этаже

Скрытые достоинства квартир на первом этаже, о которых знают немногие

Про квартиры на первом этаже говорят или плохо или ничего. Часто можно услышать, что там обитают полчища насекомых из подвала и все время сыро.

Когда речь заходит о квартире, расположенной на первом этаже, то можно услышать только о минусах. При продаже покупатели требуют скидку, а риэлторы называют квартиры на низком этаже неликвидом.

Но на самом деле не все так однозначно — у квартир, расположенном на первом этаже, есть неоспоримые достоинства . Только знают о них немногие. Да и проблему с сыростью и насекомыми легко можно решить.

В этой статье я поделюсь своими знаниями и, возможно, многие пересмотрят свое отношение к такому «неликвиду», как квартира на первом этаже.

Возможности перепланировки безграничны

Возможности законной перепланировки отличаются на разных этажах.

Например запрещено размещать кухню над жилой комнатой, но если квартира расположена на первом этаже, то под ней нет жилой зоны, поэтому запрет в конкретной ситуации не актуален.

В квартире на первом этаже вы можете смело переносить мокрые зоны и организовать ванну и кухню там, где хочется. Это будет законная перепланировка и изменения согласуют легко.

Аналогичная ситуация если под квартирой расположено нежилое помещение (магазин, банк и т.д.). Многие дома стоят на стилобате (нежилая часть с объектами инфраструктуры), поэтому перенос мокрой зоны там возможен.

Поэтому если вы мечтали о ванной комнате с окном или о большой гостиной-кухне, то квартира на первом этаже сможет законно воплотить эту мечту.

Важно: при переносе инженерных коммуникаций важно обеспечить их работоспособность (предусмотреть уклон на фановой трубы, рассчитать протяженность водяных подводок и сделать проект по вентиляции).

Любые работы по перепланировке должны быть оформлены и согласованы, но только на первом этаже открывается простор для самых смелых дизайнерских решений.

Можно сделать отдельный вход

В квартире на первом этаже допустимо организовать отдельный вход — для этого потребуется перевести объект из жилого фонда в нежилой.

Отдельный вход необходим если вы планируете открыть магазин или офис в квартире в многоквартирном доме.

В 90-е годы много квартир на первом этаже переводили в нежилой фонд и организовывали там бизнес. Это хорошее решение если у дома хорошая локация или в округе не хватает объектов инфраструктуры.

Сегодня процедуру перевода квартир на первом этаже в жилых домах усложнили в столицах (Москва, Санкт-Петербург), но в регионах такой тенденции нет. Поэтому квартира расположенная на оживленном перекрестке или в центре города сможет стать полноценным и доходным бизнесом.

Торг не уместен

Многие покупатели не рассматривают квартиры на первом этаже или ожидают существенную скидку, но ситуацию можно перевернуть если продавать квартиру под бизнес.

При продаже квартиры на первом этаже расскажите о возможности перевести ее в нежилой фонд с отдельным входом — это заинтересует предпринимателей и квартира будет продана без существенного дисконта.

Безопасность

В случае ЧП эвакуироваться из квартиры на первом этаже значительно проще и безопаснее.

Пути эвакуации — это не только дверь, но и окна.

Важно: многие устанавливают металлические решетки на окнах нижних этажей, но важно, чтобы решетки не были глухими и их можно было легко и быстро открыть изнутри в случае ЧП.

Лифт не нужен

В квартире на первом этаже вы никогда не застрянете в лифте и вам не придется терять время на ожидание подъемника.

Случай из жизни: недавно смотрел квартиру, которая расположена на срединном этаже в 20-этажном доме. Из четырех лифтов работал один (дом сдан и заселен в 2018 году).

В ожидании потратил 15 минут и в тесной кабине со мной ехали шесть человек, еще столько же остались в очереди на лифт.

Квартира на первом этаже удобна для семей с детьми ( коляску не придется поднимать ) и для пожилых людей ( не придется подниматься по лестнице ).

Экономия в ремонте

Это важное достоинство, поскольку в ремонте вы существенно сэкономите на подъеме материалов и доставках.

Подъем холодильника в лифте стоит 600 р. или 200 р. за этаж (без лифта). А кроме холодильника еще нужны духовой шкаф, посудомоечная машина, матрас, шкафы и прочие крупногабаритные предметы, которые не всегда умещаются в кабину лифта.

Во время ремонта подъем материалов займет немалую часть бюджета. Особенно это актуально для новых домов, где может случиться ситуация, что лифты не работают или сломались, а материалы привезли.

Не придется оплачивать подъем строительных материалов и это позволит сэкономить и избежать нервотрепки с неработающими лифтами.

Про насекомых и сырость особенно бояться не стоит — такое может случиться на любом этаже и причины решаются при помощи ремонта и должного ухода.

Не забывайте, что эксплуатирующая организация (управляющая компания) обязана следить за состоянием здания и если в квартире на первом этаже появилась сырость из подвала, то это признак безответственного отношения. Требуйте, чтобы управляющая компания работала, а не только собирала деньги.

Статьи по теме:

автор: Руслан Кирничанский

Я очень хочу, чтобы мои советы были полезны вам, а для того, чтобы быстрее всех получать новые статьи можно подписаться на мой канал «Дневник архитектора»

Можно ли сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже?

Муж хочет сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже, чтобы не пересекаться с соседями и в последствии сделать отдельный пандус для коляски (я беременна). Скажите, какие разрешения нужно получить и реально ли сделать отдельный вход? Нужно ли будет согласовывать всё это с соседями и не делать перевод квартиры в нежилое, так как мы там прописаны.

Читать еще:  Отделка туалета панелями пвх фото

Ответ: Да, при наличии соответствующих разрешений от уполномоченного органа местного самоуправления.

Перепланировка жилого помещения на первом этаже

Работы по созданию отдельного входа в жилое помещение являются перепланировкой, то есть изменение конфигурации помещения, которые потребуют внесения изменений в технический паспорт.

Перепланировка запрещена, если это приведет к:

  • ухудшению условий проживания граждан и эксплуатации всего дома;
  • нарушению требований противопожарной эксплуатации, санитарно-гигиенических и иных норм, установленных для многоэтажных жилых домов.

Куда обращаться

Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.

После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).

Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.

Какие документы нужны

При обращении в уполномоченный орган, заявитель при себе должен иметь следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • доверенность или иная бумага, удостоверяющая полномочия представителя (если он имеется);
  • документы о праве собственности на жилплощадь;
  • проект отдельного входа (перепланировки);
  • технический паспорт квартиры (если его нет, он запрашивается в порядке межведомственного взаимодействия);
  • согласие всех собственников, проживающих членов семьи.

После того, как все документы переданы, заявителю на руки выдается расписка, в которой указано, в какой срок будет готов ответ.

Не позже 45 дней (если иное не установлено административным регламентом по предоставлению услуги конкретного органа местного самоуправления) уполномоченный орган должен передать заявителю итоги рассмотрения его заявления: согласовать перепланировку или отказать.

Решение направляется заявителю не позже 3 рабочих дней с момента принятия.

Отказ в перепланировке можно обжаловать в суде в течение 3 месяцев.

Проведение перепланировки балкона/лоджии

После того, как собственник получит решение о согласовании планировки, он может начинать все необходимые работы, согласно проекту. Окончание работ должно ознаменоваться подписанием акта приема-передачи, который подписывается органом, выдавшим разрешение. Далее этот акт должен направляться в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

В течение 15 рабочих дней Росреестр вносит изменения в реестр и направляет информацию об этом собственнику жилья.

Плюсы и минусы отдельного входа

  • приватность и независимости от соседей;
  • экономия на коммунальных услугах (например, отказ от оплаты домофона);
  • комфорт и безопасность (можно оборудовать отдельный вход удобным крыльцом, постелить противоскользящие материалы и т.д.);
  • возможность выделить долю в квартире другому собственнику, создав для него отдельный вход и при этом не пересекаться.
  • длительность процедуры получения разрешения на перепланировку;
  • высокая стоимость проекта перепланировки;
  • проведение самостоятельной уборки крыльца.

Если собственник жилья сделал отдельный вход, он может задуматься о переводе жилья из жилого в нежилое для открытия, например, магазина.

67 юристов в нашем
постоянном штате

295 консультаций оказано
за последний месяц

Согласование отдельного входа

С одной стороны квартиры на первом этаже могут иметь некоторые минусы, но с другой стороны если квартира расположена в удобном месте (например не далеко от метро) где ее можно использовать в целях коммерческого назначения, то это дает много возможностей. Поэтому в основном, устраивают отдельные входа в квартиры и переводят их в нежилой фонд с целью ее дальнейшего коммерческого использования.

Как согласовать отдельный вход в помещение?

Первым делом необходимо разработать проект и сделать это самостоятельно не получится. Так как всю проектную документацию участвующую в процессе согласования должна разрабатывать организация имеющая допуск СРО. В случае же если вы поручили согласование устройства отдельного входа профильной организации, то разрабатывать проект лучше в той же организации, что будет заниматься получением разрешения на вашу перепланировку.

Одно из ключевых условий получения разрешения на устройство отдельного входа — согласие жильцов, так как при обустройстве отдельного входа затрагивается фасад здания, которой попадает под определение общедомовой собственности. Соответственно для организации отдельного потребуется собрать подписи 2/3 собственников дома.

Если квартира переведена в нежилой фонд, то, для того, чтобы сделать отдельный вход в нежилое помещение следует соблюдать тот же регламент согласовании.

Необходимо собрать пакет документов , среди которых:

  • Заявление установленного образца
  • Техпаспорт БТИ и поэтажный план дома
  • Согласие двух третей жильцов вашего дома
  • Разрешение на перепланировку от Москомархитектуры
  • Проектная документация
  • Техническое заключение от автора проекта дома
  • Фотофиксация участка стены на котором планируется устроить отдельный вход в жилом доме
  • Некоторые другие документы, обьем которых рознится в каждом конкретном случае

После того, как разрешение от получено, можно начинать ремонтные работы. Стоит отметить, что в процессе потребуется акт об авторском надзоре при проведении скрытых работ. Сами же работы в жилом доме должны проводиться в соответствии с проектом и актуальными санитарными и строительными нормами.

Читать еще:  Отделка арки пластиковым уголком

После окончания работ необходимо пройти проверку приемочной комиссии, которая выдаст вам акт о завершенной перепланировке. С этим актом БТИ выдаст вам новый технический паспорт и устройство отдельного входа в квартире можно считать состоявшимся.

Что нужно знать при согласовании отдельного входа?

  • Если вы планируете перевести квартиру в нежилой фонд, то будьте готовы к тому что это займет около шести месяцев.
  • При этом в помещении не должно быть прописанных жильцов.
  • Если под планируемым отдельным входом имеются коммуникации, необходимо проектировать его так, что бы имелся и доступ к ним.
  • При устройстве отдельного входа необходимо предусмотреть устройство тамбурной зоны.

Пример разработанного нашей компанием проекта перепланировки с устройством отдельного входа:

Ни в коем случае не устраивайте перепланировку с отдельным входом самовольно. Соседи не оставят такие изменения общедомовой конструкции без внимания, а Жилищная инспекция не только наложит штраф , но и потребует или узаконить отдельный вход или вернуть все в исходное состояние за собственный счет.

Относится ли к реконструкции организация входа в квартиру на 1-м этаже?

Прочее. Архитектура и строительство

Относится ли к реконструкции организация входа в квартиру на 1-м этаже. Планируется выполнить дверной проем (на месте существующего оконного)+крыльцо (ранее не было)?

См эскиз проекта во вложении

Сообщение от АВВ:
Перепланировка, устройство входов

Даже если стена несущая? Ну, «если».

спасибо! Да, справа- желаемый вид.
Но назначение планирует меняться- с жилой квартиры в нежилой фонд. То, к какой категории все это отнесётся- влияет на необходимый порог голосов . Реконструкция требует более 2/3. :0(

Сообщение от АВВ:
Не относится. Перепланировка, устройство входов и изменение статуса помещения (квартиры) — компетенция МВК, регламентируется Жилищным кодексом.

Но где именно в этом можно убедиться? Странно, но именно МВК видя пожелания, просят самого определиться с видом изменений (реконструкция ли это или что-то иное. )

Сообщение от hasa:
У Вас меняется назначение помещений. Жилая комната с окном превращается в прихожую.
У Вас меняется система отопления. Стеклянная входная дверь на улицу, а не в подъезд.
Хотите влегкую сначала перестроить квартиру, а потом переводить в нежилое? Ну-ну.
Если это не центральная улица, то какие-то шансы есть. Но зачем магазин на не :-)центральной улице.

Это центральная улица. Последовательность Вам кто подсказал? Все планируется делать или не делать сирого по закону

Сообщение от Bull:
Даже если стена несущая? Ну, «если».

В данном случае стена — не несущая

Сообщение от Bull:
Даже если стена несущая?

Обычно вход делают на месте окна путем демонтажа подоконной части.

Сообщение от Артем-Ка:
Но где именно в этом можно убедиться?

Смотрите положение о МВК в Вашем регионе. Вот цитата из питерского положения №112 от 4 февраля 2005 года, с изменениями на 2016 год:
«2.1.6.2. На переустройство и перепланировку жилых помещений при переводе их в нежилые и нежилых помещений при переводе их в жилые, если при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания.
.
.
2.1.6.7. На устройство дополнительных входов в нежилые помещения многоквартирного дома без изменения назначения нежилого помещения.»
Это перечисление того, что входит в компетенцию МВК.

Сообщение от Артем-Ка:
Все планируется делать или не делать сирого по закону

Разрабатывайте «Проект перепланировки квартиры с переводом в нежилой фонд под офис». Вот и всё.

Сообщение от АВВ:
Разрабатывайте «Проект перепланировки квартиры с переводом в нежилой фонд под офис». Вот и всё.

Именно так, скорее всего (зависит от местных порядков) все равно заставят сделать. потому что «шибко умных шибко много».

Сообщение от ShaggyDoc:
Именно так, скорее всего (зависит от местных порядков) все равно заставят сделать. потому что «шибко умных шибко много».

Так — это «Проект перепланировки квартиры с переводом в нежилой фонд под офис»? Так я только рад. Если, конечно, прокатит такое в МВК.
Если это не относится к реконструкции — всего простое большинство требуется по голосам собственников (краеугольным является именно этот фактор, ну и степень сложности проекта, конечно)

Сообщение от АВВ:
Обычно вход делают на месте окна путем демонтажа подоконной части.

Смотрите положение о МВК в Вашем регионе. Вот цитата из питерского положения №112 от 4 февраля 2005 года, с изменениями на 2016 год:
«2.1.6.2. На переустройство и перепланировку жилых помещений при переводе их в нежилые и нежилых помещений при переводе их в жилые, если при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания.
.
.
2.1.6.7. На устройство дополнительных входов в нежилые помещения многоквартирного дома без изменения назначения нежилого помещения.»
Это перечисление того, что входит в компетенцию МВК.

Разрабатывайте «Проект перепланировки квартиры с переводом в нежилой фонд под офис». Вот и всё.

Сообщение от Артем-Ка:
Если это не относится к реконструкции

А вот это и должно быть отражено в проекте. Сделаете вход разборкой подоконника — уже основные конструкции не затрагиваются. Не вы предполагаете, а подтверждено бумагой.

И я уже не раз советовал — обратиться за таким «проектом» в организацию, кормящуюся рядом с МВК (у нас возле административно-технической инспекции, которая и подает документы на комиссию). У них есть опыт в конкретном городе. Могут сразу сказать — будет ли реконструкция, и подскажут, как сделать проще. Обычно весь «проект» — несколько листов А3. Деньги обычно небольшие, они кормятся за счет количества заказчиков, а не количества листов.

Читать еще:  Отделка прихожей в квартире панелями

А можно наткнуться и на фирму, которая и томов наделает по П87, и деньги большие возьмет, а МВК зарубит все эти мечты.

Сообщение от ShaggyDoc:
А вот это и должно быть отражено в проекте. Сделаете вход разборкой подоконника — уже основные конструкции не затрагиваются. Не вы предполагаете, а подтверждено бумагой.

И я уже не раз советовал — обратиться за таким «проектом» в организацию, кормящуюся рядом с МВК (у нас возле административно-технической инспекции, которая и подает документы на комиссию). У них есть опыт в конкретном городе. Могут сразу сказать — будет ли реконструкция, и подскажут, как сделать проще. Обычно весь «проект» — несколько листов А3. Деньги обычно небольшие, они кормятся за счет количества заказчиков, а не количества листов.

А можно наткнуться и на фирму, которая и томов наделает по П87, и деньги большие возьмет, а МВК зарубит все эти мечты.

Спасибо большое. Мысль светлая. Я попробую узнать про «аффилированных». Край — замотивировать проектировщика на реальный результат 9не на проект — как самоцель)

Сообщение от Артем-Ка:
Относится ли к реконструкции организация входа в квартиру на 1-м этаже.

Сообщение от :
«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) 14)
реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Сообщение от Зяблик:
ОТНОСИТСЯ.

В имеете ввиду, что изменится площадь? Или что-то другое из этого списка?
Высоту не меняем
Количество этажей — не меняем
и пр.

Сообщение от Зяблик:
ОТНОСИТСЯ.

Однозначно этого сказать нельзя. Имеются и другие понятия «перепланировка» и «переустройство». Причем разные для жилых и нежилых помещений. Решение этих вопросов передано на уровень муниципальных образований, в каждом из них разработано свое Положение о согласовании перепланировки и (или) переустройства помещений — отдельно для жилых и нежилых.

Эти положения постоянно изменяются. Вот у нас сначала надо было 32 этапа пройти, потом опомнились, теперь для жилых всего 4 пункта и 6 документов. В том числе «проект перепланировки (переустройства)» — не «реконструкции.

Но вот только жилое помещение перепланировать с устройством наружного входа вряд ли удастся. Надо сначала перевести его в нежилое, а это отдельная процедура. Это уже ЖК РФ, Статья 22. И в каждом городе свои процедуры.

Т.е. просто так переоборудовать квартиру, а потом продать её как офис не получится. Сначала надо квартиру продать, выехать из нее, перевести в нежилое, и только потом перепланировку делать. Если очередность будет нарушена, можно крупно залететь, например по жалобам соседей. И перевести в нежилое не дадут, и заставят восстановить.

Если бы все так просто было, то все бы жильцы первых этажей себе отдельные входы бы наделали. Это же удобно — в одной комнате живешь, во второй гараж, в третьей магазин самогонный. Но нииззя.

Сообщение от ShaggyDoc:
Надо сначала перевести его в нежилое

Нет. Порядок такой:
— разработка и согласование проекта (это вид госуслуги);
— перевод в НЖФ (и это госуслуга, но другая);
— сдача в эксплуатацию.
Причем, согласно ЖК, основанием для начала строительных работ будет не решение о согласовании проекта, а распоряжение о переводе. То есть нельзя сделать отдельный вход в непереведенную квартиру.
Я бы посоветовал ТС обратиться в организацию, которая хоть раз эта делала. Самому и с нуля — много шишек можно набить. Хотя сам проект — проще пареной репы, студенты делают. Если знают, как.

Сообщение от Зяблик:
ОТНОСИТСЯ.

Нет. И понятие «реконструкция квартиры» даже теоретически не может существовать. Вы же сами цитируете ГрК, и там указано: «изменение параметров объекта капитального строительства». Квартира — не объект, дом — объект. Хотите назвать реконструкцией — будьте любезны проект на все здание. Изыскания, градплан, обследование, вот это всё.

Сообщение от АВВ:
То есть нельзя сделать отдельный вход в непереведенную квартиру.

Так я об этом и писал. А проект на гипотетическое переоборудование можно разработать и пока квартира жилая. Но реализовывать нельзя, пока не переведен в НЖФ. А перевести можно только если в квартире никто не живет.
Вот во время подачи заявления о переводе в НЖФ и потребуется проект.

Нюансы в том, кто является собственником квартиры и кто будет собственником нежилого. Вот это и определяет момент разработки проекта переустройства.

Сообщение от ShaggyDoc:
Но реализовывать нельзя, пока не переведен в НЖФ. А перевести можно только если в квартире никто не живет.

Так точно. Зарегистрированных быть не должно.

Сообщение от ShaggyDoc:
Нюансы в том, кто является собственником квартиры и кто будет собственником нежилого

Лучше определиться с этим до проектирования, чтобы разночтений в документах не было. Идеально, когда принадлежала квартира гражданину Иванову, он перевел и стал собственником нежилого помещения.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector